Per anni il mutuo a vent’anni è stato lo standard implicito del credito alla casa in Italia, il termine di paragone con cui le famiglie misuravano la propria capacità di spesa. Oggi non lo è più. L’indagine sul credito bancario a livello territoriale che Banca d’Italia conduce su 236 istituti segnala che la durata media dei nuovi finanziamenti per l’acquisto di abitazioni è risalita a poco sotto i venticinque anni. Ma è la distribuzione a raccontare il cambiamento: i contratti con piano di ammortamento pari o superiore ai trent’anni hanno toccato il 49,5% delle erogazioni, contro il 43,3% dell’anno precedente.
In dodici mesi la scadenza trentennale è passata da scelta di una minoranza a opzione di quasi un mutuatario su due. Il fenomeno ha una spiegazione aritmetica prima ancora che sociologica, e produce effetti che non si vedono il giorno della firma ma nei decenni successivi.
Importi fermi, prezzi in salita, durate che si allungano
Il dato sulle durate va letto insieme a quello sugli importi. Secondo il barometro CRIF sulle richieste di credito, nel primo semestre 2026 l’importo medio richiesto si è fermato a 153.972 euro, in sostanziale stabilità rispetto a un anno prima (meno 0,2%), a fronte di una domanda complessiva in calo del 5,9%. Sul fronte delle erogazioni effettive, la Bussola Mutui CRIF e MutuiSupermarket colloca l’importo medio del primo trimestre 2026 intorno ai 139.000 euro, con il 48% dei finanziamenti concessi oltre i venticinque anni di durata.
La forbice fra richiesto ed erogato conta, ma il punto è un altro: gli importi non crescono mentre i prezzi sì. Le rilevazioni della stessa Bussola indicano nel secondo trimestre 2026 un valore medio degli immobili acquistati con mutuo intorno ai 180.000 euro e un prezzo al metro quadro in aumento del 5,5% su base annua. Se il capitale finanziabile resta compresso e il prezzo dell’abitazione sale, la variabile che si muove per far quadrare i conti è la durata.
C’è poi il profilo di chi firma. Sempre CRIF colloca il 31,4% delle richieste nella fascia 25-34 anni e il 31,3% in quella 35-44: sono queste oltre sei richieste su dieci arrivate da under 45 a rendere materialmente possibile un piano di trent’anni, perché la maggior parte delle banche fissa un limite di età al termine dell’ammortamento compreso fra i 75 e gli 80 anni. L’osservatorio di Facile.it registra a giugno 2026 un’età media dei richiedenti di 39 anni, una durata media richiesta di 23 anni e un rapporto fra mutuo e valore dell’immobile pari al 67%. Banca d’Italia conferma un loan to value medio stabile intorno al 70%, con la quota di erogazioni sopra l’80% del valore salita dal 19,5% al 21,4%.
L’aritmetica dei dieci anni in più
Il meccanismo che spinge verso il trentennale è la rata. A giugno 2026 il tasso medio ABI sulle nuove operazioni per l’acquisto di abitazioni è sceso al 3,48%, in discesa dal 4,42% di dicembre 2023. Prendendo quel tasso e un capitale di 140.000 euro, vicino all’importo medio effettivamente erogato, il conto è verificabile con una calcolatrice.
Su vent’anni la rata risulta di circa 810 euro al mese e il totale rimborsato sfiora i 194.500 euro, con poco più di 54.500 euro di interessi. Allungando lo stesso capitale allo stesso tasso su trent’anni la rata scende a circa 627 euro, cioè 183 euro in meno ogni mese, un alleggerimento del 22,6%. Il monte interessi però sale a quasi 85.800 euro: oltre 31.000 euro in più, con un aumento del 57% rispetto al piano ventennale. Tradotto in termini di accesso al credito, e applicando la prassi di istruttoria più diffusa che tiene la rata entro circa un terzo del reddito netto, il ventennale richiede una disponibilità mensile intorno ai 2.430 euro, il trentennale scende a circa 1.880 euro. È questa differenza a decidere chi entra e chi resta fuori dal mercato.
Il resto lo fa l’ammortamento alla francese, lo schema adottato dalla quasi totalità dei mutui italiani. La rata è costante nel tempo, ma la sua composizione interna cambia a ogni scadenza: gli interessi si calcolano sul debito residuo, che all’inizio coincide con l’intero capitale. Nell’esempio a trent’anni la prima rata da 627 euro contiene 406 euro di interessi e appena 221 euro di capitale, quasi il 65% del versamento serve a pagare il costo del denaro. Dopo cinque anni di pagamenti puntuali il debitore ha restituito il 10,3% del capitale. Con lo stesso capitale su vent’anni, dopo gli stessi cinque anni la quota rimborsata sarebbe del 18,9%.
Il conto che arriva dopo: età, capacità di spesa, estinzioni
Le conseguenze di quella curva sono concrete. La prima riguarda l’anagrafe: un mutuo trentennale acceso a 39 anni si chiude a 69, quando il reddito da lavoro ha con ogni probabilità già lasciato il posto alla pensione. Il tetto di età finale è il vincolo che di fatto seleziona chi ottiene la durata massima.
La seconda riguarda la capacità di indebitamento futura. Un debito residuo che scende lentamente pesa sulla valutazione di ogni finanziamento successivo, dal prestito per l’auto al mutuo per un cambio casa, perché l’istruttoria guarda al totale degli impegni in essere rispetto al reddito. Chi dopo cinque anni ha rimborsato un decimo del capitale si presenta con un’esposizione quasi intatta.
La terza riguarda le estinzioni parziali. La legge consente di ridurre il debito in anticipo senza penali sui mutui prima casa stipulati dopo il 2007, e ogni euro versato in conto capitale nei primi anni cancella una quota di interessi futuri molto più alta di quanto farebbe a metà piano. Il paradosso è che proprio chi sceglie la durata lunga per abbassare la rata è spesso chi ha meno margine per liberare quelle somme. L’indagine di Banca d’Italia rileva peraltro un dettaglio poco discusso: la flessibilità nei rimborsi, cioè la possibilità contrattuale di sospendere o modulare le rate, è prevista nel 30,5% dei finanziamenti.
Prevedibilità della rata e strumenti per correggere il tiro
Chi accetta un impegno di trent’anni cerca soprattutto una cosa: sapere quanto pagherà. È la ragione per cui la scelta della formula segue la durata invece di precederla. I dati di mercato sono netti: nel secondo trimestre 2026 l’88% delle richieste raccolte da MutuiSupermarket riguarda il tasso fisso, e l’osservatorio di Facile.it registra a giugno una quota del 92%.Su un orizzonte così lungo la variabilità di un indice diventa un rischio difficile da quantificare in anticipo. Per una scelta che impegna per trent’anni può essere utile rivolgersi a un comparatore come Facile.it, che mette a disposizione anche 800 consulenti per orientarsi tra le proposte: i confronti fra le offerte di mutui a tasso fisso restano il primo passaggio di chi vuole bloccare la rata per l’intera durata del piano.
Il contratto, in ogni caso, non è definitivo. La surroga consente di trasferire il mutuo a un altro istituto senza costi per il debitore, cambiando tasso e anche durata, mentre la rinegoziazione modifica le condizioni restando con la stessa banca. Nel secondo trimestre 2026 le surroghe pesavano per il 19% delle richieste online contro il 76% destinato all’acquisto. Sul fronte pubblico, il Fondo di garanzia per la prima casa gestito da Consap è stato prorogato fino al 31 dicembre 2027: la copertura ordinaria è pari al 50% della quota capitale, e sale fino all’80% per gli under 36 con ISEE fino a 40.000 euro che chiedono un finanziamento superiore all’80% del valore dell’immobile, con un tetto di 250.000 euro di mutuo. Sono strumenti che spostano il costo complessivo del debito, non la sua natura: la durata resta la leva che decide quanto una casa costerà davvero.
